2017

ILLETÉKTÖRVÉNY

 

Ingatlan illeték

Ingatlan adásvétel során a vevő illetéket fizet (visszterhes vagyonátruházási illeték), az eladó adózik a vételár után.

A visszterhes vagyonszerzési illeték

A visszterhes vagyonátruházási illeték alapja a megszerzett vagyon forgalmi értéke.

Mi az az “ingatlan forgalmi érték”?

Más néven piaci érték. Az ingatlan aktuális piaci értéke a hivatalos értékbecslés időpontjában, amit főként a kereslet-kínálat, az ingatlan állapota és elhelyezkedése határoz meg. A forgalmi érték összege megegyezik azzal az összeggel, amennyiért az értékbecslés pillanatában az ingatlan várhatóan értékesíthető.

Fontos, hogy nem az adásvételi szerződésben szereplő vételárat kell figyelembe venni az illeték meghatározásánál, hanem az ingatlan forgalmi értékét. Ez azt jelenti, hogy a NAV felülbírálhatja az adásvételi szerződésben szereplő vételárat és az általa megállapított forgalmi érték alapján szabhatja ki az illetéket.

Fentiek alapján egy 10 millió forint forgalmi értékű ingatlan illetéke 400.000,- Ft. Az illeték befizetésére szolgáló csekket a NAV körülbelül 2 hónap alatt küldi ki.

A visszterhes vagyonátruházási illeték mértéke

A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke bármilyen típusú ingatlan megszerzése esetén (pl. lakóház, garázs, telek, üdülő, lakás, stb.) a jelenlegi szabályozás szerint egységesen és ingatlanonként 1 milliárd forintig 4%, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint.

 A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke alkalmazandó egyéb – lakásnak nem minősülő – ingatlanok (például garázs, tároló, üdülő stb.) szerzése esetén is. 

Ha a lakástulajdon szerzője a vásárláshoz vissza nem térítendő, lakáscélú állami támogatásban részesül, ennek összegét az illeték kiszámításakor a lakástulajdon forgalmi értékből le kell vonni.

Mennyi az ingatlan vásárlási illeték ingatlan adásvételkor, ha egyidejűleg haszonélvezetet vagy használati jogot is alapítunk?

A visszterhes vagyonszerzéssel egyidejűleg alapított haszonélvezet, használat esetében a tulajdonszerző a haszonélvezet, használat értékével csökkentett forgalmi érték után fizeti a 4%-os visszterhes vagyonátruházási illetéket, a haszonélvező, használó pedig a haszonélvezet, használat számított értéke után fizeti a szerzés jogcímének megfelelő vagyonszerzési illetéket. Vagyis az ingatlan vásárlási illetéket ilyenkor többen fizetik meg, több felé oszlik a fizetési kötelezettség, egyrészt a tulajdonjogot szerző, másrészt a haszonélvezeti jogot szerző személy. 

Tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződés alapján történő vagyonszerzés esetén az illeték alapja a megszerzett vagyon forgalmi értéke.

Általános mérték

4%

Ingatlan (lakás, egyéb ingatlan) megszerzés esetén ingatlanonként 1 milliárd forintig 4%, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint.

Ingatlan (lakás, egyéb ingatlan) résztulajdonának szerzése esetén az 1 milliárd forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos összegére kell alkalmazni a 4%-os illetéket, illetve az ingatlanonként legfeljebb 200 millió forintot a tulajdoni hányad arányában kell figyelembe venni.

Ingatlanhoz (lakás, egyéb ingatlan) kapcsolódó vagyoni értékű jog megszerzése esetén az illetékalapból az 1 milliárd forint olyan hányadára kell alkalmazni a 4%-os illetékmértéket, illetve a 200 millió forint olyan hányadát kell figyelembe venni, mint amilyen arányt a vagyoni értékű jog értéke képvisel az ingatlan forgalmi értékében.

Vagyoni értékű joggal terhelt ingatlan (lakás, egyéb ingatlan) – ideértve a tulajdonszerzéssel egyidejűleg alapított vagyoni értékű jogot – szerzése esetén a vagyoni értékű jog értékével csökkentett forgalmi értékből az 1 milliárd forint olyan hányadára kell alkalmazni a 4%-os illetékmértéket, illetve a 200 millió forint olyan hányadát kell figyelembe venni, mint amilyen arányt a tulajdonjog értéke képvisel az ingatlan forgalmi értékében.

Belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban fennálló vagyoni betét megszerzése esetén ingatlanonként 1 milliárd forintig 4%, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint.

Lakástulajdon megszerzésére vonatkozó speciális szabályok

Csere esetén az elcserélt lakások értékének különbözete után az illeték mértéke 4%.

Lakás 1 éven belüli vétele és eladása esetén a két lakás értékének különbözete után 4% illetéket fizet a magánszemély-1 éven belül vásárolt és eladott (a sorrend nem számít) 

Magánszemély lakástulajdon cseréje és vásárlása esetén, ha a másik lakástulajdont a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül eladja, és a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke az elcserélt, eladott lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb, akkor illetéket nem kell fizetni.

Magánszemély több lakástulajdon cseréje, illetve egy éven belül több lakástulajdon vásárlása, értékesítése esetén, az illeték alapját képező értékkülönbözet megállapításánál minden egyes lakáscserével, lakásvásárlással szemben – a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő, azonos jogcímű – a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményező egyetlen cserét, értékesítést lehet figyelembe venni. Ha a magánszemély a további lakáscseréivel, lakásvásárlásaival szemben az előbbi feltételeknek megfelelő, további lakáscserét, lakásértékesítést nem tud igazolni, e lakáscserék, lakásszerzések illetékkötelezettsége az általános szabályok szerint alakul.

Ingatlanforgalmazási célú ingatlanszerzés

2%, 3%

Hitelintézetek ingatlanszerzése

2%

Szabályozott ingatlanbefektetési társaságok vagyonszerzése

2%

forrás: NAV

Lakástulajdon vásárlása vagy cseréje esetén, ha a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül a vevő másik lakástulajdonát eladja, akkor az illeték alapja elcserélt vagy vásárolt és eladott lakástulajdonok forgalmi értékének különbözete:

Fontos:

-ez az ingatlan illetékkedvezmény csak az illetékkötelezettség keletkezése napján (szerződés aláírásának napja, hatósági jóváhagyás napja, szerződés hatályának a napja) lakásnak minősülő ingatlanra biztosítható, tehát kizárólag lakástulajdon esetén, építési telek esetében például nem; 

-minden lakásvásárlással szemben a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményező, egyetlen csere/értékesítés vehető figyelembe;

-csak azonos jogszerzésnél vehető figyelembe, tehát tulajdonjog eladása esetén tulajdonjog vételénél, haszonélvezet megváltása, eladása esetén haszonélvezet vételénél, alapításánál;

-az illetékkedvezmény vagyoni értékű jog esetén is biztosítható, tehát ha az eladott ingatlant haszonélvezeti jog terhelte és a megvásárolt ingatlanra is a tulajdonos ugyanolyan haszonélvezeti jogot alapít;

-az 1 éves határidő jogvesztő, tehát annak elmulasztásakor semmilyen körülményre nem lehet hivatkozni;

-ha a vevő még nem adta el a másik lakását és nem is nyilatkozik arról, hogy egy éven belül a másik lakását el fogja adni, akkor a kedvezmény iránti kérelmet és az illeték törlését időkorlát nélkül lehet kérni, de a befizetett illetéket csak 5 éven belül fizeti vissza az adóhatóság;

-ha a kedvezmény igénybevétele jogosulatlan volt, akkor az általános szabályok szerint előírt illetékalap és a kedvezményes illetékalap figyelembevételével előírt illeték különbözetének háromszorosát kell pótlólag megfizetni.

Mikor kell megfizetni a vagyonátruházási illetéket?

A visszterhes vagyonátruházási illetékkötelezettség a szerződés megkötése napján keletkezik, de azt nem kell megfizetnünk azonnal a szerződéskötéskor. Az illetéket kiszabás alapján pénzzel kell megfizetni. A kiszabás alapján fizetendő illetékről határozatot, fizetési meghagyást állít ki az adóhatóság. A fizetési meghagyás (határozat) alapján fizetendő illeték a határozat jogerőre emelkedését követő 15. napon válik esedékessé. Vagyis általában több hónap is eltelik, míg a vevő megkapja postai úton a NAV határozatát, melyben kiszabják a fizetendő illetéket és kötelezik a vásárlót annak a megfizetésére.

12 havi kamatmentes részletfizetési lehetőséget kaphatnak 2014. januárjától nem csak az első lakást vásárlók, hanem mindenki, aki igényli azt.  A fizetési kedvezmények alapvető szabályai -2017. letölthető innen.

 Mi történik, ha késedelmesen fizetjük az ingatlan vásárlási illetéket lakás vagy ház vásárlásunknál?

Amennyiben egyáltalán nem, vagy nem teljes mértékben, vagy nem a megszabott határidőben teljesítjük az illetékfizetést, továbbá egyéb kötelezettséget mulasztunk, úgy mulasztási bírságot kell fizetni. Továbbá a fizetési meghagyásban (határozat) megállapított határidőig meg nem fizetett ingatlan vásárlási illeték után az adózás rendjéről szóló törvény rendelkezései szerint késedelmi pótlékot is fizetni kell.

Igénybe vehetők azonban illetékkedvezmények- és mentességek, amelyek viszont nem összevonhatók, mindig csak a számára legkedvezőbbet választhatja a vevő:

Illetékmentesség, illetékkedvezmény pl.:

-Cserét pótló vételnél és cserénél a negatív illetékalapot eredményező ügylet illetékmentes.

Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a lakástulajdon, ha a magánszemély egy másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül eladja, és a szerzett lakástulajdon az elcserélt, eladott lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb.
Az illetékmentesség alkalmazása során, ha a magánszemély egy éven belül több lakástulajdont cserél, vásárol, illetve értékesít, minden egyes lakáscserével, lakásvásárlással szemben – a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő, azonos jogcímű – egyetlen értékesítést lehet figyelembe venni.
Ezen illetékmentesség alkalmazása során sem minősül tehernek a lakástulajdonhoz kapcsolódó haszonélvezet, használat joga. Az illetékmentességi rendelkezést lakástulajdonhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog magánszemélyek általi megszerzésekor a II/2.2. pontban foglaltaknak megfelelően kell alkalmazni.

Egyenes ági rokonok közötti visszterhes vagyonátruházás illetékmentes

Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól az egyenes ági rokonok (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is) közötti vagyonátruházás esetén az egyenes ági rokon (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is) vagyonszerzése. (tehát szülő-gyermek, nagyszülő-unoka viszonylatában)

Házastársak egymás közötti visszterhes vagyonátruházásának illetékmentes

Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a vagyonszerzés, ha házastársak egymás közötti vagyonátruházásából származik. A házastársak illetékmentessége kizárólag a házastársi kapcsolatban élő személyeket illetik meg, nem részesülnek a mentességben az élettársak.

Házastársi vagyonközösség megszüntetésének illetékmentes

A házastársi vagyonközösség megszüntetése keretében történő vagyonszerzés mentes a visszterhes vagyonszerzési illeték alól. Az élettársak közötti vagyonmegosztásra a házastársakra irányadó mentesség nem alkalmazható.

Lakóház építésére alkalmas telektulajdon szerzése 4 éven belüli építkezés esetén illetékmentes

Mentes a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak), valamint ilyen ingatlanon alapított vagyoni értékű jognak a megszerzése, ha a vagyonszerző az ingatlanon a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat épít, és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át. A vagyonszerző lakóház építési szándékáról legkésőbb az illetékfizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig nyilatkozhat az állami adóhatóságnál. Az illetékmentesség alkalmazása során az állami adóhatóság a vagyonszerzés után megállapított illetéket – a megfizetés tekintetében – felfüggeszti. Az állami adóhatóság a lakóházépítésre meghatározott 4 éves határidő elteltét követő 15 napon belül megkeresi az illetékes építésügyi hatóságot a lakóház felépítésének igazolása céljából. 

Vállalkozó által újonnan épített új lakás tulajdonjogának megszerzése

Mentes a vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített, építtetett 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás tulajdonjogának, ilyen lakás tulajdoni hányadának megvásárlása. Amennyiben az új lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 30 millió forintot és a vagyonszerző másik lakástulajdon eladását nem igazolja, akkor a megállapított illetékből nem kell megfizetni azt az összeget, amely akkor járna, ha a lakás forgalmi értéke 15 millió forint lenne. 30 millió forint feletti érték esetén viszont nincsen kedvezmény

Az első lakástulajdon megszerzéséhez kapcsolódó illetékkedvezmények:

Fiatal első lakásszerző illetékkedvezménye
Az illetékkötelezettség keletkezésekor a 35. életévét be nem töltött fiatal első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50%-ig terjedő kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 15 millió forintot nem haladja meg. Ilyen forgalmi értékű lakás tulajdoni hányadának megszerzése esetén a vagyonszerzőt a szerzett tulajdoni hányaddal arányos mértékű kedvezmény illeti meg. Ha az ingatlan illetékkedvezményt jogosulatlanul veszik igénybe, akkor az igénybe vett kedvezmény összegének háromszorosát kell megfizetni.

Első lakásszerzéshez kapcsolódó illeték részletfizetési kedvezmény
Az állami adóhatóság a magánszemély vagyonszerző első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén a vagyonszerző kérelmére – a kérelemben megjelölt időtartamra, de legfeljebb esedékességtől számított 12 hónapra – havonként egyenlő részletekben teljesítendő pótlékmentes részletfizetést engedélyez.12 havi kamatmentes részletet kapnak 2014 januárjától nem csak az első lakást szerzők, hanem mindenki, aki igényli azt. 
Első lakástulajdont szerzőnek az minősül, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona, lakástulajdonban 50%-ot elérő tulajdoni hányada, lakástulajdonhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joga. 

Illetékmentes a termőföldnek a földműves általi, ellenérték fejében történő megszerzése, feltéve, ha 5 évig a termőföld tulajdonjogát nem idegeníti el, a termőföldön vagyoni értékű jogot nem alapít, és a termőföldet egyéni vállalkozóként, mezőgazdasági őstermelőként vagy családi gazdálkodóként mező-, illetve erdőgazdasági tevékenység céljára hasznosítja.

A felsorolás nem teljes, itt csak a leggyakrabban előforduló eseteket gyűjtöttük össze, pontos tájékoztatást az adott ügylet teljes ismeretében tud az ügyvéd adni, a kiszabásra kerülő illetékről, és az esetleges csökkentő tételekről.

Felhasznált forrás: Dr.Bizik Zsófia